La adquisición de una nueva vivienda es una de las inversiones más importantes que se hace a lo largo de la vida. El éxito de esta transacción no solo está en obtener un buen precio por el inmueble sino en tener garantías de tranquilidad en el futuro. Los fallos ocultos de una vivienda pueden hacer que la inversión no sea tan rentable como habías imaginado. Antes de lanzarte a la compra de una casa, analiza con detenimiento todos aquellos aspectos que ya suponen un problema o que pueden llegar a convertirse en un quebradero de cabeza.
Comprar una casa: los chollos no siempre son lo que parecen
El mercado inmobiliario funciona de manera compleja y a veces impredecible. Muchos compradores se lanzan a invertir en una vivienda en cuanto se produce la más mínima caída de los costes, pero no siempre aciertan con la compra. ¿El problema? Lo que de entrada parece un precio más que ajustado podría convertirse en una inversión muy superior al presupuesto previsto.
A la hora de comprar una vivienda, aspectos como la ilusión, la intuición o el deseo de tener un nuevo hogar no suelen tener un efecto positivo en la decisión final.
Este tipo de transacciones implica paciencia, observación y un análisis riguroso de todas las variables que afectan no solo al precio del inmueble sino a tu tranquilidad como inversor. Si consigues un precio ajustado por una vivienda que va a necesitar infinidad de reformas, no habrás hecho un buen negocio.
Rasgos generales de los fallos ocultos de una vivienda
Para poder identificar los fallos ocultos de una vivienda antes debes saber a qué tipo de vicios o deficiencias se refiere este concepto. Ningún texto legal recoge de manera específica qué se considera un vicio oculto de una casa y qué no. Sin embargo, de modo general, todas estas deficiencias presentan algunos rasgos comunes:
- Se pueden presentar tanto en inmuebles de obra nueva como en viviendas de segunda mano. La antigüedad de la construcción no siempre es un aspecto determinante.
- Resulta complicado detectar a simple vista los vicios ocultos de una vivienda. En muchos casos es necesaria la intervención de un perito inmobiliario.
- Los fallos ocultos son anteriores a la transacción de compraventa y hay que demostrarlos. Los defectos que aparezcan con posterioridad en la vivienda y que no tengan su origen en algún momento anterior a la compra no se consideran vicios ocultos.
- Tienen cierto nivel de gravedad. No son problemas que se solucionen con pequeñas intervenciones e incluso podrían llegar a comprometer la habitabilidad del inmueble.
- El conocimiento previo de estos defectos y la aceptación de los mismos por parte del comprador hubiera supuesto una rebaja considerable en el precio de adquisición de la vivienda.
Consejos para detectar los desperfectos ocultos antes de comprar una casa
Puesto que los fallos ocultos de una vivienda no saltan a la vista, es posible que te compense contratar a un experto que se encargue de realizar por ti las comprobaciones previas a la adquisición de una propiedad.
Un informe pericial del inmueble no solo te ofrece garantías de seguridad en el momento de la compra sino que puede modificar de manera sustancial el precio de la vivienda, la decisión que vas a tomar, los riesgos que estás dispuesto a asumir o las acciones legales que puedas adoptar en el futuro.
No obstante, la obtención de toda esta información puede tener un precio elevado que, en cualquier caso, podrías asumir junto con el vendedor si llegáis a un acuerdo. Otras alternativas interesantes si no quieres recurrir a un perito pueden ser:
- Incluir una cláusula específica sobre vicios ocultos en el contrato de compraventa. Al igual que los informes periciales, esta información puede resultarte de gran utilidad en el caso de que tengas que hacer una eventual reclamación. Con esta fórmula no identificas los fallos ocultos de la vivienda en el momento de la compraventa pero, hasta cierto punto, tienes mayor seguridad de que el vendedor actúa de buena fe y no esconde información.
- Solicitar al vendedor el certificado de Inspección Técnica de Edificaciones (ITE). La ITE es un sistema de control técnico obligatorio en todas las viviendas entre 30 y 50 años de antigüedad. Esta obligatoriedad se aplica tanto a las viviendas unifamiliares como a los edificios de viviendas y se emplea para localizar y solventar las posibles deficiencias de una construcción, incluidos los vicios ocultos.
- Infórmate a través de otras fuentes. La inversión que vas a realizar en una casa bien merece que te tomes algo de tiempo en jugar a los detectives. Pregunta a otros vecinos o al portero sobre el estado del edificio, la urbanización o las instalaciones. Quienes ya residen en la zona conocen mejor que nadie este tipo de detalles.
Principales fallos ocultos que afectan a una vivienda
La compra de una casa siempre entraña algunos riesgos, pero puedes minimizarlos si tienes en cuenta cuáles son los puntos débiles de cualquier inmueble. Los aspectos más propensos a futuras reparaciones son:
- Problemas de cimentación: grietas y fisuras en las paredes que pueden tener su origen en la construcción inicial o en posteriores intervenciones de renovación.
- Agua: los problemas con el agua se pueden manifestar en forma de goteras, filtraciones y humedades como resultado de una impermeabilización deficiente o averías en las tuberías.
- Suelos, paredes y techos: es importante comprobar la calidad de los materiales empleados no solo en la construcción sino en el revestimiento de la vivienda. Los materiales de escasa calidad pueden dar lugar a desconchones en las paredes, baldosas que se mueven, decoloración en pinturas y carpinterías e incluso desprendimientos.
- Instalación eléctrica: en el caso de las viviendas de mayor antigüedad hay que tener en cuenta que la instalación eléctrica puede haberse quedado obsoleta o funcionar de manera ineficiente. También hay que prestar atención a los enchufes (cantidad y ubicación), luces e interruptores. Los problemas eléctricos figuran entre las causas más habituales de siniestralidad en el hogar.
- Comportamiento térmico y acústico: el aislamiento defectuoso de un inmueble está asociado a problemas graves en cuanto al confort y la eficiencia energética que proporciona un hogar. Que la nueva vivienda esté provista de unas ventanas de calidad es un punto a favor de tu futuro bienestar.
El problema de los defectos ocultos de una casa: ¿cómo afrontarlos?
¿Han empezado a aparecer problemas estructurales o en las instalaciones de tu nueva vivienda? Por desgracia, el artículo 1484 del Código Civil no especifica una lista de fallos que tengan esta consideración y se limita a hablar del intercambio de información que se produce entre el vendedor y el comprador de un bien antes de ejecutar la transacción.
Como concepto, por tanto, resulta un tanto vago. Pero desde el punto de vista legal ya implica cierta protección para el comprador. Es interesante saber que el Código Civil contempla este nivel de protección al referirse a “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.
Esto implica que, de no darse las condiciones de información adecuadas en el momento de la compra, es decir, que no se informe de manera deliberada o no de los defectos que puedan comprometer el aprovechamiento completo del inmueble, el comprador siempre tendrá la opción de reclamar. La Ley ofrece tres alternativas:
- Acción redhibitoria: es la posibilidad de rescindir el contrato. La resolución de este implicaría la devolución del precio y los intereses generados en la transacción.
- Acción estimatoria o quanti minoris: el contrato de compraventa se mantiene vigente, no así el precio. Con ayuda de un perito se procede a la tasación del inmueble para la realización de una rebaja objetiva en el coste de la vivienda en función de la gravedad y el alcance de los problemas de la casa.
- Acción de responsabilidad por dolo: es una ampliación de la acción redhibitoria. En el caso de que el vendedor conociera los defectos ocultos y no los manifestara, aparte del derecho de desistir del contrato, el comprador puede exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Para ahorrarte todos estos problemas, lo mejor es afrontar la compra de una vivienda con calma y asesoramiento profesional. Si a pesar de las deficiencias detectadas en el inmueble vas a seguir adelante con su adquisición, recuerda que en Alugal podemos ayudarte a solucionar todos aquellos problemas que tengan relación con la eficiencia de tus ventanas.
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