¿Puedo hacer obras en casa sin licencia?

No es lo mismo una pequeña reparación en el hogar que una importante reforma. Tanto por tiempo como por complejidad o cuantía de la inversión, existen grandes diferencias entre las intervenciones de poca relevancia y los proyectos que implican un cambio sustancial en el inmueble. ¿Sabes cuándo necesitas pedir una licencia de obras para hacer cambios en tu vivienda? Te explicamos las particularidades de su obligatoriedad y cómo solicitarla en caso necesario.

Licencia de obras: ¿por qué podrías necesitarla?

La licencia de obras es un instrumento administrativo que se emplea para garantizar que los proyectos realizados se ajustan a lo establecido en el Código Técnico de Edificación (CTE). Una obra en casa puede suponer un importante cambio estructural y es necesario que esas modificaciones cumplan ciertas garantías.

Los permisos de obra no deben entenderse como un obstáculo administrativo sino como una herramienta de seguridad. Este paso previo es imprescindible para dejar constancia de la calidad de los materiales empleados, así como de la seguridad e integridad del resultado de cualquier actuación.

Otro de los motivos por los que resulta tan importante la obtención de una licencia de obras es su carácter informativo. Este documento permite informar a la comunidad de propietarios de las características del proyecto, su duración y las posibles molestias que este pueda ocasionarles. Es una manera de mostrar cierta deferencia con los vecinos y mantenerles al corriente de las obras.

Obras mayores y menores: diferencia

Puesto que no todas las obras afectan de igual modo a la integridad de una vivienda, no siempre existe la obligatoriedad de solicitar un permiso de obra para realizarlas. En este sentido, hay que diferenciar entre dos tipos de obra:

• Obra menor: no se asocian a cambios sustanciales en los elementos comunes de una vivienda o a cuestiones estructurales de relevancia. Puesto que no están afectadas por el Código Técnico de Edificación (CTE), tampoco es necesaria la solicitud de permisos específicos. Sin embargo, sí que necesitarás presentar un documento denominado ‘Comunicación previa de obra menor’ para informar al Ayuntamiento.
• Obra mayor: para la realización de este tipo de intervenciones se necesita presentar una memoria o proyecto de actuación en el Ayuntamiento. Las obras mayores están contempladas dentro de las ordenanzas municipales y los Planes de Ordenación Urbanística (PGOU) de cada municipio. Tienen la obligación de cumplir con los requisitos establecidos por el CTE y suponen la tramitación de un permiso y el abono de los costes correspondientes.

Atendiendo a esta definición, la diferencia entre obras mayores y obras menores no siempre parece estar del todo clara. Lo mejor es analizar algunas obras comunes por separado para determinar a qué grupo pertenecen.

¿Qué obras puedo hacer sin pedir licencia? Ejemplos de obra menor

No todas las licencias de obra son iguales y no todas son obligatorias. Si te planteas realizar algún pequeño retoque en tu hogar, debes saber que estás exento de solicitar un permiso de obra en cualquiera de estas circunstancias:

• Sustituciones y reparaciones en la instalación eléctrica o de agua.
• Cambio de ventanas o puertas sin obra, siempre que no modifique el aspecto del edificio.
• Instalación de equipos de aire acondicionado o sistemas de calefacción.
• Sustitución de suelos, techos o revestimientos.
• Lijado de parqué.
• Instalación de molduras en las paredes.
• Colocación de falsos techos.
• Alisado o alicatado de paredes.

Obras menores que requieren de comunicación previa

Algunas obras comunes que no exigen la obtención de licencia sí que implican un ‘acto comunicado’. Este procedimiento no tiene ningún coste y consiste simplemente en informar previamente al Ayuntamiento y por escrito de las pequeñas obras que se pretende realizar:

• Cambios de puertas y ventanas con obra.
• Reformas de cocinas y baños con obra.
• Modificación en fachada o terraza preexistentes.

¿Cuándo es obligatorio solicitar un permiso de obras? Ejemplos de obra mayor

En intervenciones de gran envergadura es muy probable que el Ayuntamiento exija realizar unos trámites previos para la obtención de la licencia de obras, permiso de construcción o permiso urbanístico. Entre los proyectos más comunes que deben cumplir con estas exigencias están:

• Todas las obras de nueva planta (nueva construcción).
• Intervenciones que suponen una modificación de las dimensiones totales del inmueble.
• Modificación de elementos comunes del inmueble (en comunidades de vecinos): cerramientos de terrazas, obras en garajes, instalación de pérgolas…
• Transformaciones para el cambio de uso del inmueble (por ejemplo, de uso industrial a uso residencial o comercial).

Junto a la solicitud de un permiso de obras es posible que también tengas que tramitar otros permisos específicos asociados a esta licencia. Es el caso del permiso para la instalación de andamios, vallas o contenedores que afecten a la vía pública.

Tramitación de los permisos de obra obligatorios

Los permisos o licencias necesarios para la realización de obras solo pueden ser solicitados por el propietario. Uno de los requisitos para la tramitación de estos documentos es la presentación de la escritura del inmueble en la que figure la propiedad de la finca.

Las licencias ordinarias (actos comunicados), no exigen la intervención de un técnico. Sin embargo, hay algunos documentos que te resultará más fácil obtener con la ayuda de un profesional. Para la tramitación de estos actos comunicados necesitarás:

• Impreso de solicitud.
• Memoria descriptiva de la actuación.
• Plano, croquis o callejero de la ubicación del inmueble.
• Plano o croquis del estado inicial y del estado después de la reforma.
• Presupuesto de la intervención.
• Liquidación de tributos.

Para obras mayores sí es imprescindible la intervención de un técnico. La tramitación de una licencia de obras exige que, junto a la anterior documentación, el interesado en la ejecución de las obras (titular de la finca) presente además un proyecto realizado por un técnico. Cualquier intervención catalogada como obra mayor, con independencia de su envergadura, deberá contar con la redacción de un proyecto supervisado por un profesional.

Sanciones por la realización de obras sin licencia

Hacer una obra en casa sin licencia puede acarrear graves consecuencias. Estos permisos constituyen algo más que un mero trámite administrativo, y no disponer de ellos te puede afectar en más de un sentido:

• Una licencia de obras es una garantía de seguridad: al obtenerla, es el Colegio Oficial en materia de responsabilidad civil el que certifica su viabilidad y asume responsabilidades. Si te saltas este paso administrativo, además de cometer una irregularidad, te expones a que toda la responsabilidad de un eventual accidente recaiga sobre ti.
• Si, a pesar de haber concluido las obras con éxito, alguien las denuncia, el hecho de no disponer del permiso de obras puede implicar la demolición de los cambios realizados. Se sobreentiende que sin la licencia preceptiva las obras se han ejecutado sin garantías de seguridad e integridad ajustadas a la normativa vigentes, por lo que podría proceder la restitución a la situación inicial.
• Las denuncias pueden estar asociadas al pago de una multa. Aparte de que tendrás la obligación obtener la licencia de obra cumpliendo con unos plazos, deberás correr con los gastos de la denuncia recibida.
• El propio Ayuntamiento podría denunciarte si detecta alguna irregularidad. La legislación municipal en materia urbanística varía de un lugar a otro, pero puedes dar por hecho que realizar obras sin permiso cuando estos son obligatorios supondrá una sanción de entre 600 y 6.000 euros.
• Con o sin denuncia de por medio, cuando una obra requiere de supervisión profesional y te arriesgas a realizarla sin permiso, te expones a riesgos innecesarios. Lo mejor en cualquier caso es contactar con un experto en la materia para que te asesore sobre los requisitos y te garantice el cumplimiento de todas las obligaciones.

Evita problemas en el futuro. Antes de realizar cualquier tipo de obra en casa, infórmate bien de cuáles son los requisitos que debes cumplir con tu comunidad de vecinos o con el Ayuntamiento para que todo esté en regla. Es probable que estos trámites te lleven algo más de tiempo, pero son la única manera de garantizar que tus reformas cumplen con todas las exigencias legales.